RBDHA 271118 vordering huur, reconventionele vordering tzv gemis onstoffelijk voordeel gehuurde nadat plateau brandtrap instortte
- Meer over dit onderwerp:
RBDHA 271118 vordering huur, reconventionele vordering tzv gemis onstoffelijk voordeel gehuurde nadat plateau brandtrap instortte
2. Feiten
In conventie en in reconventie
2.1
Y heeft met ingang van 29 juni 2015 van X de woonruimte staande en gelegen aan de [ adres ] te [ woonplaats ] gehuurd, tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigdehuurprijs van € 398,93.
2.2
Y heeft op 24 september 2016 een ongeval gehad. Y was samen met een vriend op een plateau van de tot het woongebouw behorende brandtrap gaan staan, waarna dit plateau naar beneden is gestort. Y heeft door dit ongeval letsel opgelopen.
2.3
X heeft de aansprakelijkheid voor voornoemd ongeval erkend. De schaderegeling is door de verzekeraar van X uitbesteed aan schadetegelingsbureau Bosboon Expertise, van welk bureau H.J.J.. Michels (hierna: Michels) als schaderegelaar optreedt.
2.4.
In een brief van 8 maart 2017 heeft Michels aan (de gemachtigde van) Y - voor zover relevant - het volgende geschreven:
"( ... ) de huurbetalingen inzake de eigen woning van uw cliënte zijn mijns inziens niet vorderbaar, aangezien deze ook zonder het onderhavige ongeval verschuldigd zouden zijn geweest. ( ... )"
2.5
Op 4 april 2017 heeft Y bij de gemeente D een urgentieverklaring aangevraagd. De gemeente heeft deze aanvraag afgewezen en heeft hieromtrent bij brief van 30 juni 2017 - voor zover relevant ~ het volgende geschreven:
"( ... ) De DAV heeft geconcludeerd dat verhuizing zeer gewenst is, maar dat u niet heeft kunnen aantonen dat de problemen specifiek samenhangen met een woonprobleem. ( ... )"
2.6
Y heeft op 12 juli 2017 bezwaar gemaakt tegen voornoemd besluit. Dit bezwaar is door de gemeente ongegrond verklaard. Hieromtrent heeft de gemeente Y bij brief van 25 oktober 2017 - voor zover relevant - als volgt geïnformeerd:
"( ... ) wij veranderen de motivering en de juridische grondslag van het besluit van 30 juni 2017 wel als volgt:
De aanvraag voor een voorrangsverklaring wordt afgewezen op grond van artikel 32, eerste lid, sub f, van de Huisvestingsverordening Gemeente D, omdat uw woonprobleem op een andere manier dan met een voorrangsverklaring kan worden opgelost. ( ... )
Zonder af te doen aan uw klachten concluderen wij dat geen sprake is van een levensbedreigende - of levensontwrichtende situatie op grond waarvan een Sociaal- medische voorrangsverklaring zou moeten worden verleend.
Wij overwegen dat uw woonprobleem op een andere manier dan met een voorrangsverklaring kan worden opgelost. ( ... .) Gelet op uw psychische klachten en het achterliggende probleem zijn wij van oordeel dat een voorrangsverklaring uw woonprobleem niet zal oplossen. Uw klachten zullen niet verholpen worden bij een verhuizing naar een andere woning. ( ... ) "
2.7
Op 30 mei 2017 hebben de behandelaars van Y , dhr. dr. M.J. Kerver, en mw. S.S. Dogan MSc, een medische verklaring opgesteld. Voor zover relevant staat hierin het volgende:
"( ... .) Het wegvallen van de ondergrond heeft een enorme psychologische impact. In het heden is er sprake van herbelevingen, nachtmerries; verhoogde prikkelbaarheid, vermijdingsgedrag; schrikreacties, somberheid, anhedonie, nergens zin in hebben, schuldgevoelens, vermoeidheid, slaap- eet- en geheugenproblemen.
De huidige huisvesting zorgt voor toename van de psychologische klachten ( ... )"
2.8
Op 21 november 2017 hebben de behandelaars van Y , dhr. dr. M.J. Kerver en mw. S. Errami MSc., nogmaals een medische verklaring opgesteld. Hierin verklaren zij - voor zover relevant - als volgt:
"( ... .) Cliënte voelt zich niet meer veilig in de woning en ervaart een groot gevoel van onrecht, omdat zij niet wordt geholpen aan een andere woning. ( ... )
Gedurende de eerste behandel periode is gebleken dat het aanpakken van de traumagerelateerde klachten wordt gehinderd, doordat zij geen andere woning heeft gekregen, wat ervoor zorgt dat de dreiging in haar beleving nog aanwezig is. ( ... ) "
2.9
Per 17 oktober 2018 is de huurovereenkomst beëindigd en is Y in een andere woning getrokken.
3. Vordering, grondslag en venveer
in conventie
3.1
X vordert na wijziging van eis betaling van een bedrag van € 1.815,43, met rente en kosten.
3.2
X legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag. Y heeft berekend tot en met het einde van de huurovereenkomst een huurachterstand van € 1.725,17 doen ontstaan. X vordert betaling van dit bedrag, te venneerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 156,31 inclusief btw en de wettelijke rente vanaf 1 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening. Y heeft een bedrag van € 66,06 voldaan, zodat dit in mindering kan strekken op de vordering.
3.3
Y voert gemotiveerd verweer, waarop hierna - voor zover van belang - zal worden ingegaan.
in reconventie
3.4
Y vordert betaling van een bedrag van € 4.723,77 en een bedrag van € 398,93 per maand vanaf februari 2018 tot en met het einde van de huurovereenkomst, met rente en kosten.
3.5
Y legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag.
De woonruimte is gelegen naast de plek waar het onder 2.2 genoemde ongeval heeft plaatsgevonden. Als gevolg van een door het ongeval ontstane posttraumatische stressstoornis en het letsel is Y na het ongeval niet meer in staat geweest om in de woonruimte te wonen. Y heeft- onder meer door het proberen te verkrijgen van een urgentieverklaring-. gepoogd andere woonruimte te krijgen. Dit is niet gelukt. X heeft hierin ook niets voor Y gedaan. Als gevolg van het ongeval mist Y woongenot van het gehuurde. Zij is na het ongeval bij haar moeder ingetrokken en kan geen gebruik maken van de woning. Nu Y aldus in het geheel geen gebruik heeft kunnen maken van de woning doet zij een beroep op huurvermindering tot nihil vanaf 1 november 2016. Indien de huurprijs niet wordt verlaagd tot nihil, doet Y een beroep op schadevergoeding ter hoogte van de huurpenningen vanaf 1 november 2016. Dit leidt ertoe dat Y ten onrechte huur heeft betaald en dat zij - berekend tot en met januari 2018- een bedrag van € 5.983,95 van X terug te vorderen heeft. Het door X gevorderde bedrag van € 1.260,18 kan hiermee worden verrekend, zodat nog een bedrag van€ 4.723,77 resteert.
3.6
X voert gemotiveerd verweer, waarop hierna - voor zover van belang - zal worden ingegaan.
4. Beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1
Y doet primair een beroep op opschorting van de huurpenningen. Het gebrek aan het plateau van de brandtrap is aan te merken als een gebrek aan het gehuurde, waarvoor X aansprakelijk is. Ten gevolge van dit gebrek wordt zij verhinderd om het genot van het gehuurde te hebben. X kan hierdoor haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet nakomen, hetgeen opschorting van de huurpenningen rechtvaardigt, aldus Y . De kantonrechter overweegt als volgt. Voor zover al vast zou komen te staan dat het plateau van de brandtrap onderdeel uitmaakt van het gehuurde, geldt dat gesteld noch gebleken is dat er op dit moment nog sprake is van een gebrek aan dat plateau. Y stelt dat zij als gevolg van het ongeval wordt verhinderd om het genot van het gehuurde te hebben, maar dit vormt geen gebrek aan het gehuurde. X heeft de woonruimte aan Y ter beschikking gesteld en heeft daarmee voldaan aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Aan Y komt derhalve geen beroep op opschorting van de huurpenningen toe.
4.2
Y doet daarnaast een beroep op huurvermindering tot nihil vanwege een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde. Hiervoor is reeds overwogen dat het feit dat Y vanwege psychische problemen als gevolg van het ongeval niet in de woning zou kunnen verblijven geen gebrek aan het gehuurde is. Nu er geen sprake is van een gebrek aan het gehuurde, slaagt ook het beroep op huurvermindering niet.
4.3
Y stelt zich vervolgens op het standpunt dat de huur die zij heeft betaald en nog moet betalen aan te merken is als schade die zij lijdt doordat zij, vanwege de door haar als gevolg van het ongeval ervaren fysieke en psychische gezondheidsklachten, geen gebruik kan maken van het gehuurde. X heeft dit betwist en stelt zich op het standpunt dat er geen causaal verband bestaat tussen het ongeval en het niet hebben gehad van woongenot. Tussen partijen is niet in geschil dat X de schade die Y als gevolg van het ongeval heeft geleden dient te vergoeden. X heeft daarnaast niet betwist dat Y sinds het ongeval niet meer in de woning heeft verbleven. Als uitgangspunt heeft te gelden dat indien iemand uitgaven heeft gedaan ter verkrijging van een op zichzelf niet op geld waardeerbaar onstoffelijk voordeel en hij dit voordeel heeft moeten missen, met het oog op het begroten van de door hem geleden schade - die als vermogens schade moet worden aangemerkt - de waarde van het gemiste voordeel moet worden gesteld op de voor het verkrijgen daarvan gedane uitgaven die hun doel hebben moeten missen. Indien deze schade op de voet van art. 6:98 BW aan een ander kan worden toegerekend als gevolg van een gebeurtenis waarvoor deze aansprakelijk is, zal die ander deze schade in haar geheel moeten vergoeden, tenzij dit, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, onredelijk zou zijn (HR 28 Januari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6460). Beoordeeld dient te worden of het feit dat Y sinds het ongeval niet in de woning heeft verbleven toe te rekenen is aan het ongeval. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Uit de verklaringen van de behandelaars van Y blijkt dat verblijf in de woning herstel in de weg zou staan en dat zij derhalve als gevolg van het ongeval niet in de woning kan verblijven. De verzoeken om een urgentieverklaring zijn weliswaar afgewezen, maar ook daaruit blijkt dat een verhuizing zeer gewenst is. De psychische klachten zullen weliswaar niet direct zijn opgelost bij een verhuizing, maar Y zal in een andere woning wel kunnen verblijven zonder dat de klachten worden verergerd. Dat de huurpenningen ook zouden moeten wordend betaald indien het ongeval niet had plaatsgevonden, doet aan voorgaande niet af. Het gaat immers niet om de vraag of de kosten zijn gemaakt, maar of deze tevergeefs zijn gemaakt. Indien het ongeval niet had plaatsgevonden, dan had Y in de woning kunnen verblijven en had zij derhalve het woongenot gehad. X heeft enkel gesteld dat er geen sprake is van een causaal verband, maar heeft nagelaten om dit standpunt te onderbouwen. Y heeft als gevolg van het ongeval in het geheel niet in het gehuurde kunnen verblijven, waardoor de kosten met betrekking tot de huur hun doel hebben gemist. Voorgaande leidt ertoe dat de vordering van X tot betaling van de huurpenningen zal worden afgewezen.
4.4
De vordering tot terugbetaling van de reeds betaalde huurpenningen zal eveneens worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. Y had X wel op de hoogte moeten stellen van het feit dat zij niet meer in de woning kon verblijven, en ook niet in de woning verbleef. Uit niets blijkt dat zij dit heeft gedaan. Y heeft correspondentie met de gemeente en het schaderegelingsbureau overgelegd, maar gesteld noch gebleken is dat X van de inhoud van deze correspondentie op de hoogte was. Vanaf het moment dat Y is gestopt met het betalen van de huurpenningen wordt het probleem voor X geacht duidelijk te zijn, maar uit niets blijkt dat X hier voor die tijd ook van op de hoogte was, dan wel had moeten zijn. X heeft de woning aan Y ter beschikking gesteld, en heeft de woning aldus in die periode niet aan een ander kunnen verhuren. Aangezien Y noch de huur heeft opgezegd, noch heeft onderzocht of zij de woning, al dan niet met toestemming van X, geheel of ten dele kon onderverhuren, heeft zij de schade niet beperkt, hoewel zij daartoe wel gehouden was. Nu zij verder gedurende geruime tijd gewoon de huur heeft doorbetaald en X ook niet op een andere wijze op de hoogte heeft gesteld van het feit dat zij niet in de woning kon verblijven, kan zij de reeds betaalde huurpenningen ook niet van X terugvorderen.
4.5
Nu beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Met dank aan mr. L. van Rooijen, Andel Advocaten, voor het inzenden van deze uitspraak. Citeerwijze: www.letselschademagazine.nl/2018/rbdha-271118