GHAMS 250723 verhuuder aansprakelijk voor immateriële schade vanwege stankoverlast

GHAMS 250723 verhuuder aansprakelijk voor immateriële schade vanwege stankoverlast

3Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [geïntimeerde] veroordeling van Ymere tot betaling van € 5.000,-- aan schadevergoeding en € 250,-- aan buitengerechtelijke kosten alsmede proces- en nakosten. [geïntimeerde] stelt daartoe dat Ymere op de hoogte was van het gebrek aan de riolering en het gebrek te laat heeft hersteld en dat hij daardoor zowel materiële als immateriële schade heeft geleden. De kantonrechter heeft zijn vorderingen toegewezen tot een bedrag van € 500,-- aan materiële schade, bestaande in de kosten van vervanging van aan [geïntimeerde] toebehorende meubelstukken en € 4.000,-- aan immateriële schade, bestaande in derving van woongenot door het moeten dulden van stankoverlast, met veroordeling van Ymere in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Met de grieven stelt Ymere dat de vorderingen van [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zijn, dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten en evenmin in verzuim is geraakt en tot slot dat de kantonrechter ten onrechte vergoeding van materiële en immateriële schade na schatting heeft toegewezen.

3.3.

Ymere stelt met grief I dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is vanwege de vervaltermijn van artikel 7:207 BW. Het hof volgt de rechtbank in het oordeel dat [geïntimeerde] de keuze heeft om naast of in plaats van een vordering tot huurprijsvermindering uit hoofde van artikel 7:207 BW een vordering tot vergoeding van materiële of immateriële schade uit hoofde van artikel 7:208 BW in te stellen. De grief faalt.

3.4.

Over de vraag of Ymere schadeplichtig is (grieven II en III) oordeelt het hof als volgt. Het hof stelt voorop dat het bestaan van een gebrek onder omstandigheden tot gevolg kan hebben dat de verhuurder aansprakelijk is voor schade die de huurder lijdt door het gebrek. Deze aansprakelijkheid kan onder meer ontstaan indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 7:208 BW).

3.5.

Ymere wist door de werkbon van haar monteur van 28 oktober 2015 dat de afvoerleidingen in het pand door corrosie waren aangetast. Gelet op de bewoordingen van die werkbon, zoals “inwendig zijn de leidingen ook behoorlijk aangetast” en “aardig wat corrosie”, moet Ymere geacht worden op de hoogte te zijn geweest van het probleem dat de stankoverlast in het gehuurde heeft veroorzaakt. De aannemer heeft in de toelichting op die werkbon bovendien verklaard dat het advies destijds was om de leidingen op korte termijn te vervangen. Ymere heeft ondanks die wetenschap en dat advies geen actie ondernomen om te bevorderen dat het geconstateerde probleem werd verholpen. Ymere stelt – zo begrijpt het hof – dat zij geen actie hoefde te ondernemen omdat [geïntimeerde] niet meer zou hebben geklaagd. Daargelaten dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij na 2015 regelmatig bij Ymere heeft geklaagd over stankoverlast, lag het na de constatering door de monteur op de weg van Ymere om op korte termijn actie te ondernemen, ook zonder herhaalde klachten van [geïntimeerde] . Op grond van de constatering door de monteur wist Ymere immers dat nadere werkzaamheden dringend nodig waren. De rechtbank overwoog terecht dat Ymere toerekenbaar tekortschoot door de leidingen niet op korte termijn te vervangen en dat zij door dat nalaten in verzuim is komen te verkeren. Een en ander brengt mee dat het gebrek aan de leidingen en de gevolgen daarvan op de voet van artikel 7:208 BW aan Ymere worden toegerekend. Ymere is daarom schadeplichtig. Anders dan Ymere meent, was voor dit tekortschieten en dit verzuim onder de gegeven omstandigheden geen nadere klacht van [geïntimeerde] nodig. De grieven II en III stuiten daarop af.

3.6.

Met grief IV komt Ymere op tegen de veroordeling tot vergoeding van immateriële schade. Uit hetgeen over en weer is gesteld en betwist leidt het hof af dat [geïntimeerde] met enige regelmaat ernstige stankoverlast heeft ondervonden en dat deze stankoverlast, die kennelijk door het gebrek aan de leidingen werd veroorzaakt, ook na 2015 tot aan het herstel in 2019 heeft voortgeduurd. Stankoverlast als de onderhavige is aan te merken als aantasting in de persoon en geeft [geïntimeerde] aanspraak op immateriële schadevergoeding jegens Ymere. Het hof begroot de immateriële schade, rekening houdend met de aard van de overlast, de voornoemde periode – van 2015 tot 2019 – en de omstandigheid dat niet geheel duidelijk is hoe vaak en hoe lang de overlast werd ondervonden op een lager bedrag dan de rechtbank, te weten op € 1.500,--. Grief IV slaagt in zoverre.

3.7.

Grief V, gericht tegen de veroordeling tot vergoeding van materiële schade, slaagt. [geïntimeerde] heeft deze schade, die door Ymere gemotiveerd is betwist, op geen enkele manier gespecificeerd of nader onderbouwd. [geïntimeerde] heeft niet alleen geen aankoopnota’s of bankafschriften getoond, hij heeft bovendien geen enkele nadere omschrijving van de meubels gegeven of toegelicht waar hij deze heeft gekocht. [geïntimeerde] heeft aldus onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat hij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt en uit dien hoofde schade heeft geleden. Het hof zal deze vordering van [geïntimeerde] daarom afwijzen.

3.8.

De conclusie is dat de grieven van Ymere slagen wat betreft de hoogte van de vergoeding van immateriële schade en wat betreft de veroordeling tot vergoeding van materiële schade. Op deze onderdelen zal het hof het vonnis vernietigen. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep worden gelet op deze uitkomst gecompenseerd.ECLI:NL:GHAMS:2023:1804